Comment fonctionne l'investissement en SCPI ?

Une SCPI est un fonds regroupant plusieurs biens immobiliers loués, dont les loyers sont partagés entre la société et les associés. L'investissement en SCPI procure de nombreux avantages : il permet de diversifier son portefeuille immobilier et de générer des revenus locatifs réguliers. Mais investir en SCPI ne s'improvise pas. Découvrez notre guide pour investir en pierre papier.

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement locatif indirect. Elle permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier en investissant dans des portefeuilles diversifiés sans souci de gestion. En effet, les SCPI se distinguent par leur potentiel de rendement attractif et la simplicité de gestion pour l’investisseur.
   
Chaque SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), garantissant ainsi conformité et professionnalisme dans la gestion des actifs. Intégrer les SCPI dans un portefeuille d'investissement permet ainsi de minimiser les risques associés à la propriété directe de biens immobiliers.
 

Le fonctionnement des SCPI

Tout d’abord, la société de gestion de la SCPI collecte des fonds auprès des investisseurs pour acquérir des biens immobiliers en fonction de sa stratégie d’investissement. En effet, il en existe plusieurs : les SCPI de rendements, fiscales, de plus-value… C'est pourquoi il est important de bien choisir sa SCPI. 

La plupart du temps, les SCPI investissent en immobilier professionnel, comme des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des plateformes logistiques ou des établissements de santé (cliniques, Ehpad...). Mais ce peut aussi être du résidentiel. Elle peut être mono-marché (constituée, par exemple, uniquement de bureaux d’entreprises) ou diversifiée (comprenant à la fois des bureaux, des commerces, des entrepôts, des hôtels...). 

Les SCPI peuvent être aussi géographiquement diversifiées. Il existe les SCPI régionales, françaises ou encore européennes. Ces dernières se concentrent sur des investissements immobiliers en dehors de la France. De quoi réduire les risques spécifiques au seul marché français, et exposer son patrimoine à des marchés aux dynamiques différentes.
 

Comment sont gérées les SCPI

Mais acheter des biens n'est que la première étape. La SCPI gère également la location, l'entretien et la valorisation de ses propriétés. Elle doit trouver les locataires, négocier et rédiger les contrats de location, gérer les relations… Les gérants veillent par ailleurs à la conformité réglementaire et à la performance financière du fonds. 

En outre, la SCPI traite aussi les questions administratives et légales associées aux propriétés. Elle doit assurer la maintenance régulière des bâtiments pour garantir leur bon état. Si besoin, elle initie ainsi des travaux de rénovation pour améliorer ou repositionner ses actifs immobiliers sur le marché. Elles doivent également gérer les reventes des biens. 

La société de gestion peut commercialiser elle-même les parts de la SCPI (notamment via son site Internet). Elle peut aussi passer par des intermédiaires (banques, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine, plateformes). Enfin, elle s'occupe de reverser aux associés (particuliers ou institutionnels) les loyers, de manière proportionnelle entre les investisseurs, après déduction des frais de gestion. La distribution est le plus souvent trimestrielle, parfois mensuelle.
 

Acheter des parts de SCPI 

Vous pouvez acheter, comptant ou à crédit, directement des parts de SCPI auprès des sociétés de gestion, d'un conseiller bancaire, d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) ou d’une plateforme dédiée en ligne. Généralement, ils vous conseilleront sur les meilleurs SCPI à acquérir dans votre situation. À savoir que, dans le cas de l'achat en direct, il n'y a pas de réduction d'impôt sur les loyers. 

Mais les parts de SCPI peuvent également être acquises en tant qu’unité de compte (UC), au sein d'un contrat d’assurance vie ou un plan d’épargne retraite (PER). Cela a plusieurs avantages, comme une meilleure diversification de son placement. La fiscalité des SCPI est aussi plus avantageuse au sein d'une assurance-vie, puisque après huit ans de détention, le propriétaire du contrat bénéficie d'un abattement sur l'imposition. 

En achetant des parts, l'investisseur devient un associé de la SCPI. Et ceux-ci ont de nombreux pouvoirs. Ils peuvent voter en assemblée générale, nommer les membres du Conseil de surveillance et révoquer la société de gestion.
 

Pourquoi les SCPI investissent dans l'immobilier professionnel ?

Par rapport au marché résidentiel (appartements, maisons), l'immobilier professionnel offre des loyers généralement plus conséquents et non plafonnés. L’indice de loyers commerciaux (ILC) et l’indice de loyers des activités tertiaires (ILAT) étant plus dynamiques que l’indice de référence des loyers (IRL), les bailleurs de commerces ou de bureaux peuvent augmenter, tous les ans, davantage les loyers comparés aux bailleurs de logements d’habitation. Enfin, les baux professionnels courent souvent sur une plus longue période que les baux d’habitation, ce qui donne à la société de gestion davantage de visibilité sur le long terme.
 

S'adapter aux défis environnementaux

Aujourd'hui, les SCPI redoublent d'efforts pour intégrer les nouvelles normes et les impératifs écologiques dans leurs stratégies d'investissement. En effet, depuis le 1er janvier 2023, les bâtiments considérés comme des passoires thermiques seront progressivement interdits à la location. 

Une nouvelle catégorie de SCPI orientées vers le développement durable a ainsi émergé : les SCPI responsables. Elles se tournent vers l'acquisition et la rénovation de bâtiments à haute performance énergétique. Elles se tournent également vers les pratiques de construction éco-responsables pour réduire l'empreinte carbone de leur portefeuille immobilier. 

En adoptant des normes environnementales strictes, ces nouvelles sociétés ne font pas qu'augmenter leur attractivité auprès des investisseurs soucieux de l'environnement, mais elles renforcent également leur potentiel de rendement à long terme, en réduisant les coûts opérationnels et en augmentant la valeur de leurs actifs immobiliers.