Comment choisir ses SCPI ?

Pour sélectionner une société civile de placement immobilier, de nombreux paramètres doivent être étudiés, au besoin avec l'aide d'un professionnel.

Pour trouver la ou les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dans lesquelles investir, leurs performances financières sont bien évidemment le principal paramètre dont vous devez tenir compte. Le premier indicateur de performance à regarder est le taux de distribution (TD). Le TD représente le rendement brut offert par la SCPI à ses associés au cours de l’année écoulée (*). Le taux de distribution est variable d’une SCPI à une autre et généralement, d’une année sur l’autre. Il peut être majoré, en cas de distribution de plus-values lors de la vente d’immeubles.

Le prix de souscription et le report à nouveau, des indicateurs à ne pas négliger dans le choix des SCPI

Vous ne pouvez cependant pas vous contenter du seul TD pour faire votre choix, un indicateur fluctuant alors que la SCPI est un placement à moyen ou long terme. Vous pouvez regarder si la SCPI dispose d’un report à nouveau, qui représente les réserves distribuables, destinées à préserver ou augmenter les dividendes, lorsque la SCPI se trouve dans une situation moins favorable.

L’évolution du prix de souscription des parts est un autre critère important : ce prix constitue un signal sur l’évolution de la valeur d’expertise du patrimoine détenu par la SCPI. La société de gestion est, en effet, libre de choisir son prix de souscription, la réglementation permettant une fixation dans la fourchette de prix entre -10% et +10 % par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI (la somme à payer pour racheter l’ensemble de son patrimoine, frais d’acquisition inclus).

Comparer la performance des SCPI sur le long terme

Les distributions et la valorisation de la SCPI doivent être pérennes : il est donc essentiel de vous intéresser à leurs performances sur le temps long. C’est à cela que sert le taux de rendement interne (TRI), qui mesure la rentabilité annualisée sur 5 ans, 10 ans ou plus, en tenant compte du prix de souscription et du prix de sortie. Pour choisir entre plusieurs SCPI, vous pouvez donc comparer leur TRI sur une même période.

Pour mesurer la performance locative d’une SCPI, le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur à surveiller : plus il est élevé, moins la vacance est importante, et plus les loyers rentrent au profit des associés. Si vous hésitez entre deux SCPI d’une même catégorie (bureaux par exemple), confrontez leur TOF respectif.

Diversifiez votre portefeuille grâce aux SCPI

Pour choisir une SCPI, vous devez absolument vous renseigner sur la diversification qu’elle vous procure. Plus sa taille est importante, plus elle est, en principe, diversifiée. Et plus elle est diversifiée, plus le risque de loyer impayé ou de vacance locative est dilué. Enfin, la société de gestion doit être analysée. Généralement, les SCPI gérées par des sociétés de gestion indépendantes sont plus rentables que celles gérées par des filiales de banques. Si vous n’avez pas le temps ou si vous estimez ne pas avoir les connaissances suffisantes pour effectuer ce travail, vous pouvez déléguer la sélection des SCPI à un professionnel de la gestion de patrimoine, dont c’est le métier de suivre et de préconiser les différents supports de placement en fonction du profil et des objectifs de ses clients. Ce professionnel pourra également vous conseiller sur la constitution d’un portefeuille de SCPI et le mode de souscription approprié.

(*) Avant prise en compte de la fiscalité étrangère pour les SCPI investies hors de France.