Qu’est-ce que les SCPI ?

Les SCPI sont aujourd'hui présentes dans de nombreux supports d'investissement, permettant de toucher des revenus locatifs simplement. Mais si de plus en plus d'épargnants connaissent les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, peu savent réellement en quoi consiste ce placement collectif. 

Voilà quatre lettres, devenues familières aux épargnants : SCPI. Ce sigle signifie « société civile de placement immobilier ». Dans les détails, il s'agit d'un fonds collectif permettant d'investir dans l'immobilier. Sa vocation est d'acquérir et de gérer plusieurs biens locatifs pour le compte d’investisseurs tiers, afin que ces derniers perçoivent des revenus réguliers.

Des centaines de biens en un fonds : définition des SCPI

Les SCPI existent en France depuis les années 1960, et ont peu à peu conquis le portefeuille financier des Français. Elles permettent d'allier gestion déléguée et diversification : acheter des parts permet d'investir, en une seule fois, dans des dizaines ou des centaines d’immeubles. 

Les investisseurs en SCPI ne sont pas propriétaires directement des biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, résidences étudiantes, maisons de retraite...) regroupés dans le fonds, mais acquièrent des parts. C’est la société de gestion qui s'occupe de tout. Elle achète les biens, les met en location, sélectionne les locataires, signe les baux de location, s’occupe de l’entretien et des travaux, des reventes... 

Les investisseurs n'ont donc rien à faire : investir en SCPI permet ainsi de toucher des loyers sans souci de gestion. N'importe qui peut souscrire, du moment qu'il respecte le minimum d'investissement (généralement de quelques centaines d'euros). Bien évidemment, des frais de gestion sont appliqués, mais les rendements annoncés par les maisons de gestions sont toujours nets de frais.

Les SCPI : un investissement « pierre papier »

Les SCPI font partie, aux côtés des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et des sociétés civiles immobilières (SCI), des fonds immobiliers non cotés. On les appelle plus communément « pierre papier », car l'investisseur est propriétaire de titres.

On parle aussi d’« immobilier indirect », puisque les biens ne sont pas détenus en direct par les propriétaires de parts. La société de gestion reverse les loyers (déjà amputés des frais de gestion) aux associés au prorata de leurs parts dans la SCPI. La pierre-papier permet ainsi aux personnes qui n'ont pas les moyens de devenir propriétaire d'investir dans l'immobilier pour un coût moins élevé.

Les différentes catégories de SCPI

Il existe différentes catégories de SCPI, chacune suivant des stratégies d'investissement spécifiques :

• SCPI de rendement : Elles investissent principalement dans des biens immobiliers d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts). Leur but est de générer des revenus locatifs réguliers et élevés.
• SCPI fiscales : Ces SCPI offrent des avantages fiscaux, comme la réduction d'impôt, en échange d'un engagement de location. Elles se concentrent sur des niches spécifiques (Malraux, Pinel, etc.).
• SCPI de plus-value : Aussi appelées SCPI de capitalisation, ou encore de valorisation, leur objectif est d'acheter des bien décotés pour les revendre. Elles ne distribuent pas de loyers, mais visent une grosse plus-value à la revente.

Chacun de ces types de placements offre des avantages distincts. Parmi les SCPI de rendement, on distingue celles qui sont diversifiées de celles qui sont thématiques : il y en a dans le secteur logistique, de e-commerce, de la santé, mais aussi résidentiel, de bureaux, de commerces, d'hôtellerie, du secteur viticole… Les sociétés sont aussi diversifiées géographiquement, avec des SCPI régionales, ou encore qui investissent dans toute l'Europe. D'autant plus d'opportunités de diversifier.

Les supports pour investir en SCPI

L'investissement pierre-papier est accessible en direct, ou au travers d'une enveloppe, comme l'assurance-vie ou le PER. Les deux côtés ont leurs avantages :

• Investir en SCPI en direct permet de toucher tous les mois ou tous les trimestres les loyers directement sur son compte en banque, comme un complément de revenu. Il est possible de faire marcher l’effet de levier dans l’investissement en direct, qui donne la possibilité de souscrire un crédit immobilier. Vous pouvez investir dans un plus grand nombre de SCPI en direct pour mutualiser le risque, puisque toutes ne sont pas disponibles dans un contrat. Enfin, contrairement à l’investissement via une enveloppe, la totalité des loyers sont reversés.
• Acheter des SCPI dans une assurance vie ou dans un PER offre un cadre fiscal avantageux. En effet, les SCPI en direct ne donnent pas d’avantage fiscal (prélèvements sociaux de 17,2% + impôt progressif sur le revenu, de 0 à 45% selon votre TMI). Au sein d'une enveloppe, la fiscalité de celle-ci s'applique. Par exemple, l'assurance-vie propose un abattement fiscal annuel au bout de 8 ans de détention. Enfin, souscrire au sein d'un contrat offre des démarches facilitées, moins de frais de souscription, et plus de liquidités (facilité à vendre ses parts) car l'assureur s'occupe de tout.

Les deux cas de figure présentent donc des avantages, qui dépendent de votre situation personnelle.

Un placement immobilier de long terme

Comme on vient de le mentionner, investir en SCPI implique de payer des frais de souscription. Ils vont jusqu’à 12% en direct, et sont généralement moins élevés au travers d'une assurance-vie, où les frais sont négociés par l'assureur. Ces frais sont incompressibles puisque tout achat immobilier entraîne des coûts, comme les frais de notaire ou les travaux de rafraichissement. À noter qu'il existe aujourd'hui des SCPI sans commission de souscription ou à frais de souscription réduits, mais elles sont rares et généralement très jeunes.

 Pour amortir ces frais, il est conseillé de garder vos parts de SCPI au moins une dizaine d’années. La SCPI s’inscrit donc dans une épargne à long terme, par exemple pour préparer votre retraite avec un complément de revenu régulier. Avec un rendement annuel d’environ 4,5% en moyenne (avant impôt et prélèvements sociaux), la SCPI constitue un placement attractif. Attention : la rémunération et la valeur ne sont pas garanties.