Comment investir en SCPI ?

La société civile de placement immobilier se distingue des autres placements financiers ou immobiliers par la diversité de ses modes de souscription.

Le premier mode de souscription des SCPI est aussi le plus simple : l’achat comptant de parts, directement auprès de la société de gestion ou par l’intermédiaire de votre conseiller habituel ou d’une plateforme en ligne. Dans ce cas, la souscription vous permet de devenir propriétaire en pleine propriété d’une ou de plusieurs parts de SCPI, et d’acquérir le statut d’associé. En souscrivant ainsi, vous percevrez des revenus locatifs imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il existe une seconde forme de souscription comptant : les versements programmés. Au lieu d’acquérir des parts en une fois, les souscriptions s’effectuent de manière échelonnée, en fonction du choix qui vous est offert par la société de gestion (mensuellement, trimestriellement, annuellement). Certaines SCPI vous permettent d’acquérir des fractions de parts, alors que pour d’autres, les versements programmés portent sur des parts complètes. En complément de ce mode de souscription, quelques SCPI vous donnent la possibilité de réinvestir tout ou partie des dividendes perçus en nouvelles parts ou fractions de parts.

Souscrire des parts de SCPI à crédit

Comme l’immobilier physique, les parts de SCPI peuvent être souscrites à crédit. Ce mode de souscription vous permet d’investir un montant plus important qu’une souscription comptant, dans une logique de constitution de patrimoine, et de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt. Le financement peut être accordé au travers d’un crédit immobilier classique ou d’un crédit à la consommation affecté à l’achat de parts de SCPI. Dans les deux cas, cela suppose que les SCPI soient référencées par l’organisme prêteur et/ou de cautionnement.

Les avantages de l'acquisition en démembrement de propriété 

Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats et/ou si vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’acquisition en démembrement de propriété peut présenter un intérêt pour vous, au travers de l’achat de la nue-propriété (la propriété amputée de l’usufruit) de parts. Dans ce cadre, votre souscription s’effectue à prix décoté, en fonction de la durée de démembrement. En contrepartie, vous ne percevez pas de revenus sur cette période et la nue-propriété de vos parts n'entre pas dans le patrimoine taxable à l’IFI. Au terme, vous récupérez la pleine propriété des parts, avec possibilité de les conserver, de les revendre ou de les transmettre.     
 

L'acquisition de SCPI via l'assurance vie ou le PER

Enfin, les SCPI peuvent être acquises indirectement, au travers d’un contrat d’assurance vie, d’un contrat de capitalisation ou d’un plan d’épargne retraite (PER). Les modalités de souscription sont très variables d’un contrat à l’autre. Certains offrent une décote sur le prix des parts, d’autres non. Les contrats les plus intéressants redistribuent 100% des revenus au titulaire du contrat, ratio qui peut tomber à 85% pour d’autres. Enfin, les contrats les plus sophistiqués permettent un réinvestissement automatique des dividendes en nouvelles parts de SCPI. Dans tous les cas, c’est l’assureur qui assume la liquidité : vous pouvez revendre vos parts à tout moment.