Conseils d’épargne

Serait-ce le début d'un mieux ? S'il est encore trop tôt pour le dire, l'environnement semble en tout cas plus favorable pour les SCPI. L'occasion de tourner la page de deux années de crise ayant eu, d'abord, pour toile de fond le Covid, l'essor du télétravail et la baisse consécutive de la demande locative, en particulier dans le secteur des bureaux de périphérie et celui du commerce. Puis la hausse des taux d'intérêt imposée par la BCE pour juguler l'inflation qui a mis un coup d'arrêt à la dynamique de l'immobilier. Pour le secteur, cela s'est traduit par une dépréciation de la valeur des actifs, un recul des collectes et, pour certains acteurs, une baisse des prix de parts. Mais, depuis l'an dernier, la maîtrise de l'inflation et l'amorce d'une baisse des taux semble souffler un vent nouveau sur le marché. Comme en témoigne le rebond de 24 % sur un an de la collecte brute au quatrième trimestre 2024⁽¹⁾. Ou encore celui des créations des nouvelles SCPI (19 en 2024⁽²⁾). Un regain de vitalité ayant comme catalyseur la hausse du rendement moyen à 4,72 % en 2024⁽¹⁾ qui renforce l'attractivité des fonds.

Pas de SCPI sans frais

Mais si le contexte plaide pour des courants plus porteurs, le marché ressort un tant soit peu transformé de cette période. Entre les fonds qui ont plongé, les anciens acteurs et les nouveaux arrivants, il n'est pas toujours facile de faire un choix. Il convient donc de rappeler quelques points d'attention. À commencer par celui des coûts, surtout à l'heure où la place des SCPI "sans frais d'entrée" devient significative. Le succès de leur modèle (rendement élevé et engagement plus flexible) ne doit, en effet, pas faire oublier qu'en matière d'investissement rien n'est jamais gratuit. Au-delà de la souscription, certaines dépenses sont généralement inéluctables. Comme les commissions de transactions prélevées à chaque achat ou cession d'actifs. Ou celles appliquées lors de la vente de parts sur le marché secondaire. Surtout, une souscription "gracieuse" à l'entrée est souvent synonyme de coûts de gestion - compensatoires - plus élevés. En outre, cela peut avoir pour contrepartie des conditions de sortie restrictives imposant une détention obligatoire des parts d'un délai minimum de trois à cinq ans. De fait, ce critère ne doit pas être le seul pour sélectionner une SCPI. Plus largement, il n'existe donc pas véritablement de modèle "sans frais" et il convient de comparer de manière détaillée les offres de chacune, en prenant en compte le modèle global des frais et en comparant les indicateurs de performance.

Le taux de distribution

Un autre point de vigilance tient au taux de distribution. Correspondant au ratio du dividende versé sur le prix de la part au 1er janvier de l'année concernée, il mesure communément le rendement d'une SCPI. Un paramètre d'autant plus important qu'il est parfois galvaudé pour faire valoir des performances avantageuses. Et si la tendance générale sur 2004 est globalement à l'amélioration, elle mérite tout de même d'être relativisée. Car cette réalité cache un paradoxe. Les réductions du prix des parts auxquelles ont été contraints certains acteurs dans un contexte difficile, ont mécaniquement engendré une hausse du taux de distribution. Une performance en trompe l'œil qui tend à embellir artificiellement l'attractivité des fonds. Cet argument commercial potentiellement "trompeur" n'a pas échappé à la vigilance de l'AMF qui, en mars, a communiqué sur le sujet. Insistant sur le fait que ce taux n'offre qu'une "information partielle", celle-ci a précisé qu'il doit, en conséquence, "être systématiquement accompagné d'un indicateur de performance plus globale"⁽³⁾. Comme, par exemple, le taux de rentabilité interne (TRI) qui est calculé, pour les SCPI, sur une période donnée, généralement plusieurs années. Cet indicateur est plus large puisqu’il tient compte à la fois du prix d’acquisition, des revenus perçus sur la période d’investissement, et de la valeur de retrait. Parallèlement, à destination des nouveaux acteurs, l'instance a rappelé qu'il n'est pas autorisé de communiquer sur des rendements ayant un historique de moins de douze mois, point important dans le contexte de création de nouvelles SCPI des mois passés.

Liquidité et diversification

Au-delà, certains principes sont aussi à retenir. Le premier porte sur la liquidité qui dans le domaine immobilier est, par nature, limitée. Si dans le cas d'un investissement via l'assurance vie, c'est l'assureur qui assure la liquidité des parts de SCPI, dans le cas d'un investissement en direct, la règle est simple : pour vendre, il faut un acheteur. Un facteur contraignant dans l'hypothèse d'un contexte de marché difficile où la faiblesse des nouvelles souscriptions ne compenserait pas les demandes de rachat de parts. En cas de stress sur le marché, le phénomène peut d'ailleurs être amplifié, accentuant la tension sur les liquidités et rallongeant les délais de sortie. Il est donc important de vérifier la dynamique de la SCPI sur laquelle on investit afin de se prémunir contre ce désagrément à la revente. C'est un point de vigilance que nous avons chez Altaprofits dans la sélection des SPCI que nous vous proposons.

Enfin, un autre principe fondamental propre, plus globalement, à n'importe quel autre actif, tient précisément à la maîtrise du risque. Et pour le gérer au mieux avec une SCPI, il est essentiel de prendre en compte sa diversification. Qu'elle soit géographique (France, Europe…) ou sectorielle (santé, bureaux, logistique…), elle offre davantage de performance sur le long terme et de sécurité pour passer les périodes de crise. Preuve en est que celles qui ont le mieux performé l'an dernier sont en majorité diversifiées et que toutes celles nouvellement créées, ont également adopté ce profil.

_{^{(1) Chiffres de l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) 
(2) Au 30 septembre 2024 
(3) Communiqué de presse de l'AMF du 12 mars 2025}}