1- Qu'est-ce que le démembrement de propriété

Quand vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, vous achetez  probablement sans le savoir : l’usus c'est-à-dire le droit d’utiliser le bien, le fructus (le droit d’en percevoir les fruits) et l’abusus le droit de disposer du bien. Or il est possible de répartir les droits de propriété entre plusieurs personnes : c’est ce que l’on appelle le démembrement de propriété.   

Ainsi, il y aura d’une part : 

• L’usufruitier qui pourra utiliser le bien, pour y habiter, le louer et en tirer des revenus fonciers. Il lui est interdit de le détériorer ou de le laisser se détériorer, ainsi il doit s’acquitter des charges liées à son entretien. Il devra aussi s’acquitter de la taxe foncière et la taxe d'habitation, ainsi que les réparations courantes. Il peut tout à fait vendre son droit à l'usufruit.
•  Le nu-propriétaire qui conserve la propriété sur les murs. Il doit supporter la charge des grosses réparations et des charges extraordinaires (comme la réfection d’un toit). Il peut lui aussi céder son droit à la nue-propriété. Le démembrement peut être temporaire (signé pour une durée donnée) ou bien viager (il cesse à la mort de l’usufruitier). Le nu-propriétaire retrouve alors l’ensemble des droits sur les biens, c’est le remembrement de la propriété.

Certaines parts de SCPI sont accessibles en démembrement de propriété. Vous faites l’acquisition de la nue-propriété selon un barème de répartition entre la nue-propriété et l’usufruit. 

Le nu-propriétaire va détenir la propriété des parts de SCPI pendant la durée du démembrement qui peut être temporaire de 7, 10, 15 ou 20 ans. Le gérant de la SCPI trouve la contrepartie qui achètera l’usufruit et qui pendant la période touchera des revenus locatifs.

2- Une décote variable selon la durée du démembrement

Le démembrement constitue aussi une opportunité si vous investissez dans les SCPI. En vous portant acquéreur de la seule nue-propriété, vous bénéficiez d’un prix d’acquisition réduit. La décote varie selon la durée du démembrement et peut atteindre 55% pour un démembrement fixé à 20 ans. Puisque vous ne percevez pas les loyers, vous n’avez rien à reporter sur votre feuille d’imposition ni à vous acquitter de prélèvements sociaux. Vous ne pouvez pas non plus être taxé au titre de l’IFI car ces parts en nue-propriété n’entrent pas dans le calcul de votre patrimoine immobilier. C’est l’usufruitier qui devra déclarer les parts de SCPI dans sa déclaration IFI et déclarer également les revenus locatifs.

Attention toutefois, il n’y a pas de marché secondaire pour les parts de SCPI en démembrement. Vous n’aurez donc pas la possibilité de les vendre si jamais vous aviez besoin de liquidités.