1- Abusus, usus et fructus

Faisons rapidement le point sur ces trois notions :

• Abusus, c’est le droit de vendre le logement
• Usus, c’est le droit d’habiter le logement
• Fructus, c’est le droit de percevoir des revenus liés à ce logement 

2- La pleine propriété

Vous êtes l’unique propriétaire d’un bien immobilier et en avez la pleine propriété. Vous pouvez ainsi en disposer (abusus), l’occuper (usus) ou en tirer profit (fructus) en le louant.

3- Le démembrement de propriété

Ce dernier consiste à diviser la pleine propriété d’un bien avec d’un côté la nue-propriété et de l’autre l’usufruit.

• La nue-propriété : elle revient à posséder un bien mais sans pouvoir ni l’utiliser, ni en tirer un revenu locatif. La propriété est alors démembrée avec d’un côté l’usufruitier qui jouit du bien et de l’autre le nu-propriétaire. Ce dernier n’assumera pas les charges courantes liées au bien immobilier. Toutefois il peut être sollicité pour de gros travaux (toiture, ravalement…).
• L’usufruit est le droit de jouir d’un bien, de veiller à son entretien courant et d’en honorer la taxe d’habitation. Il devra également s’acquitter de l’impôt sur la fortune calculé sur la valeur en pleine propriété du bien. Par contre, un usufruitier ne peut pas vendre un bien car il n’en est pas « plein propriétaire ». 
• Enfin, le démembrement de propriété est prévu pour une durée temporaire et est souvent pratiqué dans le cadre de la succession.

4- Qu’en est-il pour le viager, la copropriété et l'indivision ?

LE VIAGER  
Le viager s’apparente à un contrat de vente immobilière en pleine propriété. Il existe différents types de viager et, dans le viager libre, la nue-propriété et l’usufruit sont à la main de l’acheteur. Il n’y a pas de démembrement du droit de propriété.

LA COPROPRIÉTÉ  
Vous êtes en copropriété lorsque vous détenez un bien collectif qui est réparti en différents lots, appartenant chacun à des personnes distinctes. Cette dernière est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. La copropriété peut s’appliquer à des immeubles.

Chaque copropriétaire possède une partie privative en pleine propriété et une quote-part des parties communes. D’ailleurs les charges du bien immobilier dépendent de cette quote-part.  
La loi stipule qu’une copropriété doit obligatoirement être gérée par un syndic qu’il soit professionnel ou bénévole et qu’une assemblée générale des copropriétaires doit se réunir au moins une fois par an.  
Enfin, chaque bien dispose d’un règlement de copropriété qui précise l’usage des parties communes privatives que vous soyez propriétaires ou locataires.

L’INDIVISION  
Vous êtes plusieurs propriétaires qualifiés d’indivisaires d’un même bien immobilier, alors vous êtes en indivision. Cette dernière peut-être volontaire (vous êtes en couple et avez acheté une résidence principale en commun) ou involontaire dans le cadre d’un héritage par exemple.