Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Les revenus des sociétés civiles de placement immobilier sont imposables comme des revenus fonciers et leur valeur entre dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière.

Quand vous investissez dans une SCPI, vous percevez pour l’essentiel des revenus locatifs, qui sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (IR) - le taux d’imposition dépend de votre tranche d’imposition (de 0% à 45%) - et aux prélèvements sociaux, au taux de 17,2%. La pression fiscale totale peut atteindre jusqu’à 66,2%, en incluant la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Lorsque vous avez acquis vos parts à crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt.

Si vous percevez, en plus de vos revenus de SCPI, des loyers d’un bien détenu en direct et que vos revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 euros, vous pouvez opter pour l’imposition au régime micro-foncier. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus locatifs.

Les impôts payés par la SCPI

Si vous avez acquis des parts de SCPI dont tout ou une partie du patrimoine est situé à l’étranger, la fiscalité locale sur les revenus locatifs s’applique. L’impôt est alors payé par la SCPI pour le compte des associés. Si une convention fiscale a été signée entre la France et le pays de provenance de vos revenus, ces derniers peuvent bénéficier d’une élimination de la double imposition et donner lieu à un crédit d’impôt. La trésorerie disponible de la SCPI est susceptible de produire des intérêts, reversés aux associés. Dans ce cas, vos revenus financiers correspondants sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), soit un impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2%, soit 30% au total. La PFU, également appelée « flat tax » est payée par la SCPI pour le compte des associés. Si vous y avez intérêt, vous pouvez opter pour l’imposition de vos revenus au barème progressif de l’IR. Dans ce cas, l’imposition est globale (tous les revenus financiers perçus au cours de l’année considérée entrant dans le champ du PFU sont concernés).

Les plus-values de cession d’immeubles réalisées par la SCPI sont imposées au régime d’imposition des plus-values immobilières. L’impôt sur la plus-value immobilière est alors payé par la SCPI pour le compte des associés.

En cas de revente des parts, c’est le régime d’imposition des plus-values immobilières qui s’applique. Dans ce cas, vous êtes imposé à un taux forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux à 17,2%. Les plus-values sont exonérées selon les règles de droit commun, à savoir après 22 ans de détention au titre de l’impôt sur le revenu et 30 ans au titre des prélèvements sociaux. Entre la sixième et la vingt-neuvième année, des abattements pour durée de détention s’appliquent.

SCPI et impôt sur la fortune immobilière (IFI) 

La valeur des parts de SCPI est taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), quelles soient détenues directement ou au travers de contrats d’assurance vie, à hauteur de la quote-part d’immobilier qui compose leur patrimoine (les actifs financiers ne sont pas pris en compte). Les emprunts souscrits par la SCPI pour acquérir des immeubles sont déductibles. En pratique, les sociétés de gestion et les compagnies d’assurance communiquent au printemps une valeur indicative des parts, à reporter dans la déclaration d’IFI.