24 mars 2023
Quel est l’impact de l’inflation et de l’augmentation du prix des matières premières sur le marché des SCPI?
L’inflation, perçue comme temporaire après la crise sanitaire, s’est installée en 2022. La flambée de l’inflation trouve son origine dans l’envolée du prix de l’énergie et se diffuse à tous les biens et services. Le pic d’inflation serait atteint en France au courant du premier trimestre 2023 et refluerait progressivement tout au long de l’année.
Les actifs immobiliers restent un placement attractif dans un environnement inflationniste, grâce à leur capacité de couverture contre l’inflation à travers le mécanisme d’indexation des loyers. Cette indexation joue un rôle d’amortisseur de l’impact de la hausse des taux sur la valorisation des actifs. Le principal moteur de la performance des actifs immobiliers devrait être la croissance des revenus locatifs. Dans ce contexte les investisseurs privilégieront les segments caractérisés par une rareté de l’offre. Les actifs alternatifs décorrélés des cycles économiques, notamment l’immobilier de santé, offrent un couple rendement-risque compétitif et permettent de diversifier davantage les portefeuilles des investisseurs grâce à leur profil défensif.
Quelles sont les conséquences de la hausse des taux d’emprunt sur le financement immobilier ?
2022 a été marquée par le basculement des banques centrales vers une approche moins accommodante. S’en est suivie une hausse des taux sans risque qui ont progressé de 0,2 % fin décembre 2021 à 3% fin décembre 2022 (OAT 10 ans). Le mouvement de hausse des taux pourrait s’inverser dans les 12 à 18 prochains mois, si les banques centrales sont contraintes de desserrer leur politique monétaire afin de soutenir les économies.
Les acteurs ayant traditionnellement recours à l’effet de levier devraient être particulièrement affectés par le nouvel environnement financier alors que les investisseurs riches en fonds propres pourraient en profiter pour saisir des opportunités. Dans un contexte 2022 particulier, les produits SCPI ont réalisé une année record en termes de collecte (10,20 Mds € de collecte nette) démontrant ainsi l’attractivité de ce produit. Les SCPI bénéficient donc généralement de fonds propres conséquents leurs permettant de continuer leur politique d’investissement tout en limitant les impacts liés à la hausse des taux.
Enfin, la thématique environnementale devrait continuer à gagner en importance et devenir un élément clé de la valorisation et du financement des actifs.
Quelles sont les stratégies des gestionnaires pour aller chercher un rendement qui reste solide ?
La stratégie gagnante pour conserver un rendement solide est fortement liée à la gestion active du patrimoine immobilier, de la qualité des locataires et des réserves dont disposent les SCPI. La Française REM a toujours appliqué une gestion « bon père de famille » en phase avec les éléments précités. Notre stratégie peut se lire en 3 points :
- Le maintien des taux d’occupation des SCPI à un niveau élevé et l’indexation des loyers sont des enjeux importants pour les distributions mais aussi pour la bonne tenue des valeurs d’expertises. L’indexation des loyers est attendue en 2023 à +5 %, pour autant, il ne faut pas occulter que nos locataires évolueront dans un environnement économique complexe. Comme nous avons su le faire pendant la crise sanitaire, nos équipes feront preuve d’agilité afin d’accompagner nos locataires.
Ainsi, la SCPI Epargne Foncière bénéficie de taux d’occupation financière et physique stables respectivement de 94,8% et 91,6%. La SCPI LF Europimmo affiche des taux d’occupation financière et physique stables respectivement de 95,8% et 93,0%. La SCPI LF Avenir Santé, de par son jeune âge et de par la sélection rigoureuse des acquisitions, bénéficie de taux d’occupation à 100%.
- La gestion des charges locatives et en particulier de l’énergie consommée sera également une thématique forte. Age, conception technique, modernité des équipements, bonne utilisation par les locataires sont autant de facteurs permettant de limiter les coûts. Nous menons depuis toujours les travaux nécessaires sur les actifs énergivores ainsi qu’une politique d’investissement privilégiant le renouvellement de nos patrimoines. Ces efforts devraient nous aider dans la maitrise de cette problématique accentuée par la hausse du prix de l’énergie.
Les SCPI Epargne Foncière et LF Europimmo sont classées en article 9 au sens du règlement SFDR et poursuivent un objectif de lutte contre le réchauffement climatique. LF Avenir Santé est quant à elle classée article 8 et labellisée ISR, dans ce cadre elle prend en compte les aspects environnementaux dans sa gestion.
Au sein de La Française REM un département ISR composé de plusieurs experts veille à l’intégration et la bonne application des critères ESG au niveau des fonds et de leurs actifs. Depuis plusieurs années, La Française REM a su inculquer une culture ESG forte et transversale au sein des différentes directions (gestion, investissement, fonctions supports…).
- La gestion active de nos portefeuilles immobiliers en investissant sans faire de compromis sur la qualité des critères immobiliers (centralité, modernité, ISR, …) mais aussi en cédant les actifs sur lesquels nous estimons avoir créé l’essentiel de la valeur. Par exemple, la SCPI Epargne Foncière a plus de 50 ans d’existence, avec 50 % de son portefeuille renouvelé sur les 5 dernières années.
LF Europimmo créé en 2014, a enclenché en 2022 ses premiers arbitrages avec plus-values distribuables et poursuivra en 2023 cette stratégie. Enfin, la SCPI LF Avenir Santé est engagée dans une démarche durable avec le label ISR.
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